保證金과 權利金

KPD뉴스 승인 2022.04.11 18:26 의견 0


가. 보증금
보증금은 임대차, 특히 건물 임대차에 있어서 임차인이 부담하는 차임 기타의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는제 3자가 임대인에게 교부하는 금전을 말한다.
보증금의 볍적 성질 내지보증금 반환 청구권의 요건에 대하여서는 정지 조건설과 해제 조건설의 대립이 있다.
정지 조건설은 임대차 종료시 또는 임차물 반환시에 입차인의 반대채무가 없음을정지 조건으로 반환 청구권이 발생한다는 견해로서, 임차인이 공제될 채무가 업음을 입증해야 한다고 한다.
해제 조건설은 임대차 종료시 임차물 반환 청구권이 뱔생하고 반대 채무가 있음을 해제 조건으로 공제해야 한다는 견해로서, 임대인이 임차인의 채무(공제될 채무)가 있음을 입증해야 한다고 한다.
판례는 해제 조건설을 따른 것도 있도, 정지 조건설을 따른 듯한 것도 있다.

임대 보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대차 관계가 계속되고있는 동안에는 임대인은 임대차 보증금에서 연체차임은 충당 할 것인지를 자유로이 선택 할 수 있으므로 임대차 계약 종료전에는 여체참임이 공제 등 별도 의사 표시 없이 임대 차 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다.(대법 13. 2. 28선고 2011다49608, 49615판결)
따라서 임대인은 보증금으로 충당하지 않고 연체차임 전액을 청구할 수 있고 이때 임차인은 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무 불이행 책임을 면할 수는 없다.(대법 94.9.9선고 94다4417 판결)
반면에 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실. 훼손 등으로 인한 손해배상 채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 체무를 담보하는 것으로 그 피 담보채무 상당액은 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환 될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의표시없이 보즘금에서 당연히 공제된다.(대버1 04 12.23. 선고 2004다56554, 56561.56578, 56585, 56592, 56608, 56615, 5662, 56639, 56646, 56653, 56660판결)
건물 임대차에 있어서 임차 보증금은 임대차 존속중의 임료 뿐만 아니라 건물 명도 의무 이행에 이르기 까지 발생한 손해배상채권, 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권(임대차계약서에 임차인의 원상복구 의무를 규정하고 원상복구 비용을 임대차 보증금에서 공제 할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 이매인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 라는 경우에 원상복구 비용을 임대차 보증금에서 공제 할 수 없다고 보아야 한다. 대법02, 12. 10 선고 2002다 52657 판결)을 담보하는 것으로 임대차 종료후에 임대인에게 명도할 때 체불일료 등 모든 피 담보채무를 공제한 잔액에 관한 임차인의 보즘금반한 청구권이 발생한다(대법 98.1.19. 선고 87다카 1315 판결)

임대차 계약의 경우 임차 보증금에서 그 피담보채무 등을 공제 하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임. 연체관리비 등을 임대차 보증금에서 공제 하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차 보증금에서 공제된 차임채권. 관리비 채권등의 발생 원인에 대하여 주장 입증을 하여야 하는 것이며 다만 그 빌생한 채권이 변제등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장. 입증 책임을 부담한다(대법 05. 9. 28. 선고 2005다 8323, 8330 판결)
건물 임대차에 있어서 임차인의 임대인게 지급한 임차보증금을 반환 청구권이나 임대인이 건물 사실을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차 목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 라는 손해배상 청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 이 권리들을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(대법 76. 5. 11. 선고 75다 1305 판결)
주택의 임차인이제 3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차 주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우 임대차 보증금의 반환 채무도 부동산의 소유권가 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인의으로
서 지위나 보증금 반환 채무는 소멸하는 것이고 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인 자신에 대한 보증금반환채무를 인수인계되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다(대법 96. 11.22 선고 96다 38216 판결)

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